대규모 전세사기 피해와 역전세가 우려되고 있는 가운데 전세를 계약하기 전과 후 반드시 체크해야 할 사항들에 대해 알아보겠습니다.

전세계약 주의사항 계약 전 반드시 체크 목록

주변 시세와 전세가율 확인

1. 주변 다수의 공인중개사 시세 확인 및 물건 확인 (공인 중개사도 얽혀 있는 경우가 적지 않음)
2. 국토부 실거래가 조회 (안심전세 앱, 한국부동산원 부동산테크, kb부동산 등)

보증금 반환 보험 가입여부 확인

1. 집 값의 90% 이하인 주택의 경우 전세보증금 기준 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하로 가입가능
2. 불법 건축물의 경우 가입 거절 (등기부등본의 건물 내역에 근린생활시설로 기재)
3. 정부24 건축물 대장 열람 통해 확인 가능

등기부등본 확인

1. 인터넷 등기소에서 등기부등본 확인 가능
2. 선순위 채권자, 신탁등기 등 확인(집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금에 대한 우선변제권 확인)
3. 아파트나 다세대가 아닌 다가구 주택의 경우 다른 세입자의 확정 일자 등도 반드시 확인 (집이 경매로 넘어가는 경우 확정 일자 순으로 보상)
   • 전세 계약 전이라도 세입자가 집주인에게 요청할 수 있게 법이 개정됨

집주인 신분 확인

1. 계약하러 온 사람이 등기상 집 주인과 일치하는지 신분증과 인감증명서로 확인
2. 집주인의 부동산 전체 권리 확인 (일부 지분일 경우 지분권자 모두와 계약)
3. 집주인이 신탁사나 법인인 경우 파산이나 청산 시 직원의 밀린 임금, 채권 등이 우선권이 있어 돈을 받기 어려울 수 있습니다.

세금 체납 여부 확인

1. 집이 경매에 넘어갈 경우 집주인의 의도와는 상관없이 세금이 변제 우선순위
2. 세금이 발생한 날이 세입자의 확정일자보다 늦으면 세입자에게 우선 변제권
3. 세금 체납 현황은 계약 전이면 집주인의 동의가 필요하고 계약 후라면 전국의 모든 세무서에서 집주인의 허락 없이도 열람 가능

공인중개사 신분 확인

1. 한국공인중개사협회 홈페이지에서 개업공인중개사 여부를 조회
2. 중개보조원은 국가 공간 정보 포털 홈페이지에서 검색 가능

계약서 확인 (특약 넣기, 표준계약서 사용)

1. 확정일자를 받으면 효력이 다음날 12시가 지나야 발생하기 때문에 잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음 날까지 반드시 유지하겠다는 등의 특약을 넣는 방법으로 대응 가능
2. 주택임대차 표준계약서를 사용하면 임대인의 세금 체납 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추천

전세계약 주의사항 전세계약 후 반드시 확인

집 비워진 것 확인 후 이사 진행(잔금처리)

1. 실거주를 하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없다고 명시
2. 전입신고가 효력을 얻으려면 실거주를 증명
3. 다수 임차인이 계약하는 중복계약 사기의 경우 집을 점유하지 못하기 때문에 보호를 받을 수 없음

전입신고 후 확정일자 받아 ‘대항력, 우선변제권’ 확보

1. 전입신고는 주소지를 주민등록상에 등록하기 위한 법적 절차로 전입신고를 해야 돈을 돌려받을 권리인 대항력이 생김
2. 확정일자는 임대 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 날짜로 집이 경매에 넘어갈 시 먼저 보증금을 돌려받는 우선변제권이 생김

권리 관계 변동 없는지 등기부등본 확인

1. 다양한 유형의 사기수법이 생겨나고 있기 때문에 계약이 체결된 이후나 재계약 직전에도 등기부등본 확인
2. 집주인이 전입신고하는 당일 금융사로부터 집을 담보로 대출을 받는 피해사례 접수
   • (확정일자의 효력은 당일이 아닌 다음날 0시부터 생기는 부분을 악용)

전세보증금 반환 보증 가입

1. 보증기관에서 대신 전세보증금을 주고 집주인에게 구상권을 청구하는 제도
2. 전세보증금 반환보증보험이 가능하다면 반드시 가입

국토교통부 ‘안심전세 앱’ 수시 활용 체크

인터넷등기소 등기부등본 열람과 등기부등본 발급

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카카오톡 주민등록등본과 카카오톡 전자증명서 발급 리스트 안내

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