최근 전반적인 경제사정이 좋지 않아 부동산 경기까지 침체되고 있는데 오늘은 전세보증금 임차권등기명령 신청 시 주의사항과 임차권등기설정 할 때 현실적인 문제에 대해 알아보겠습니다.
임차권 등기 명령이란
임차인이 보증금을 받지 못하고 이사를 가게 될 경우 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 해당 권리를 유지한 상태로 이사를 갈 수 있게 해주는 제도입니다.
쉽게 비유하자면 해당 부동산 물건에 근저당을 설정하는 것과 유사하다고 할 수 있겠습니다.
이것을 설정하기 위해 몇 가지 조건이 있습니다.
임차권등기명령 신청 조건
- 임대차 계약이 종료된 이후 시점부터 신청할 수 있습니다.
- 보증금을 전액 또는 일부 돌려받지 못한 경우에 신청이 가능합니다.
- 등기된 주택이어야 가능합니다. 무허가 건물인 경우 안됩니다.
- 대항력이 없는 임차인도 가능하나 실제로는 우선변제 순위에서 밀려 거의 보상을 못 받는다고 보아야 합니다. 케이스 별로 다를 수 있으니 법률가 상담을 추천합니다.
임차권등기 명령 설정 방법
- 임차권등기 명령신청서를 작성하여 관할법원에 접수합니다.
- 이때 관할법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원이어야 합니다.
- 임차권등기명령 신청에 대한 자세한 절차 내용은 아래에서 확인 가능합니다.
임차권등기 설정 현실 문제
- 집주인의 변제 능력과 의지를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 하지만 임차권등기명령까지 알아보는 상황이라면 쉽지 않은 경우일 것입니다.
- 내가 현재 보증금이 묶인 상태에서 얼마만큼 자금을 신규로 유입 시킬 수 있는지 확인해 보아야 합니다. 보통은 전세금이 자산의 대부분이기 때문에 상당히 어려운 부분입니다.
- 이사를 가지 않고 임차권 등기를 신청할 수도 있습니다. 다만 그럴 경우 지연이자는 청구할 수 없습니다. (상황에 따라 지연 이자가 문제가 아닌 경우도 많이 있습니다.)
- 대항력과 우선변제권이 없다면 임차권등기는 소용이 없습니다. 때문에 반드시 처음 계약시에 등기부를 확인하여 근저당, 선순위 세입자 등 우선 변제권을 확인해야 합니다.
- 그리고 이것을 설정할 경우 집주인과는 무조건 적대 관계로 되기 때문에 가장 마지막 단계로 진행하셔야 하지만 중요한 점은 집주인이 변제 능력과 의사를 빠르게 파악하여야 합니다. 만약 임대인의 능력이 안되거나 의사가 없다면 기다릴수록 그 피해는 나에게 오기 때문에 최대한 신속히 처리해야 합니다.
임차권등기설정 중요체크사항
- 계약 종료의사를 명확히 밝힙니다. 집주인이 이를 동의했음을 카톡, 문자, 녹취 등의 증거로 확보합니다.
- 위 내용은 나중에 임차권등기명령 신청을 하기 전 내용증명에 기재하고 해당 내용증명은 법적 효력은 없으나 소송 진행 시 유리한 자료로 사용할 수 있습니다.
- 감정이 격해지는 건 당연하지만 혹여나 말 실수를 포함하여 나중에 소송 때 불리하게 작용할 수 있습니다. 상대를 감정으로 자극해서 절대 나에게 이익이 되는 건 없습니다. 잠깐 나의 마음이 누그러질 수 있으나 임대인이 엉뚱한 생각을 한다면 그로 인해 생기는 리스크가 너무 큽니다. 우리는 철저하게 금전적인 부분에서 피해를 최소화해야 합니다.
- 경매를 넘기는 것이 무조건 좋은 상황은 아닙니다. 유찰이 된다면 낙찰가가 20%씩 깍이는 것이기 때문에 한 두번 이어지면 나의 원금 손실이 생길 수도 있습니다. 그렇기 때문에 집주인의 변제능력과 의사가 중요합니다.
- 임차권 등기명령 신청 단계까지 간다면 가급적 법무사 등을 이용하는 것을 추천합니다. 소송까지 이어질 경우 단어 선택 하나를 잘못하여 불리한 위치로 갈 수 있기 때문에 철저히 하는 것이 좋습니다. 그리고 주택임대차보호법에 의거하여 해당 비용은 청구할 수 있습니다.
*여러가지 불안한 전조 증상이 있지만 당장 법률 사무소 상담이 어려운 경우라면 국가에서 운영하는 대한법률구조공단에서 먼저 상담 받아보시고 결정하셔도 좋습니다.
오늘은 임차권 등기명령 신청방법과 현실적인 상황에서 겪는 여러가지 문제점들에 대해 알아보았습니다. 우리나라의 전세제도가 좋다는 의견과 나쁘다는 의견이 팽팽히 나누어지는데 아무리 좋은 제도도 악용하는 사람들이 많아지면 의미가 퇴색되는 것 같습니다.
근본적으로 우리나라에서 사기나 경제사범에 대한 처벌이 너무 약한데 정작 피해자는 너무 큰 절망속에서 살아가기 때문에 의도가 명백한 범죄자들은 강력한 처벌이 분명히 이루어져야 할 것입니다.
