기준금리 오르면 주담대 금리는 얼마나 오를까?

주담대 금리가 오르고 있다는 뉴스를 보면 한국은행 기준금리 때문인지 궁금해집니다. 하지만 기준 금리가 0.25%포인트 올랐다고 해서 주담대 금리도 바로 같은 폭으로 오르는 것은 아닙니다.

변동형 주담대는 주로 ‘코픽스(COFIX)’의 영향을 받고, 고정·혼합형 주담대는 은행채 금리 같은 시장금리의 영향을 더 많이 받습니다. 여기에 은행의 가산금리와 우대금리까지 더해져 실제 적용금리가 결정됩니다.

2026년 8월 27일 한국은행은 기준 금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다. 다만 같은 시기에도 코픽스(COFIX)와 은행채 금리는 서로 다르게 움직일 수 있습니다.

따라서 내 주담대금리가 얼마나 오를지 보려면 한국은행 기준 금리 하나보다 내 대출이 어떤 금리를 기준으로 움직이는지, 금리를 다시 계산하는 시점이 언제인지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

기준금리 오르면
주담대 금리도 오를까?

기준금리 인상은 주담대 금리를 올리는 방향으로 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 기준금리와 주담대 금리가 1대1로 움직이는 것은 아닙니다.

한국은행 기준 금리가 바뀌면 단기 시장금리와 채권금리, 은행의 자금조달 비용 등에 영향을 줍니다. 이 변화가 다시 코픽스(COFIX)나 은행채 금리 등을 거쳐 주담대 금리에 반영됩니다.

실제 최근 흐름에서도 차이가 나타났습니다. 한국은행 기준 금리는 7월과 8월 두 차례 인상돼 2.50%에서 3.00%가 됐지만, 8월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로 7월과 같은 수준을 유지했습니다.

즉, 기준금리 인상가 올라도 주담대 금리는 같은 시점에 같은 폭으로 움직이지 않을 수 있습니다.

주담대 금리는
어떻게 정해질까?

주담대 금리는 한국은행 기준금리를 그대로 적용해서 정하는 것이 아닙니다. 은행이 사용하는 기준이 되는 금리에 가산금리를 더하고, 우대금리를 빼서 최종 금리가 결정됩니다.

쉽게 보면 다음과 같습니다.

COFIX·은행채 금리 + 가산금리 – 우대금리 = 실제 주담대금리

변동형 주담대는 주로 COFIX, 고정형이나 혼합형은 은행채 금리의 영향을 많이 받습니다.

여기에 은행의 자금조달 비용이나 대출 위험 등을 반영한 가산금리가 더해집니다. 반대로 급여이체, 자동이체, 카드 사용처럼 은행이 정한 조건을 충족하면 우대금리가 적용돼 실제 금리가 낮아질 수 있습니다.

따라서 같은 시기에 주담대를 받더라도 은행이나 대출 조건에 따라 적용되는 금리가 다를 수 있습니다.

고정금리와 변동금리의 차이가 궁금하다면 ‘고정금리와 변동금리 대출 받을 때 꼭 알아야 할 이야기’ 글에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.

변동형 주담대는
코픽스(COFIX)를 본다

변동형 주담대는 금리가 계속 같은 것이 아니라 일정한 주기마다 다시 계산됩니다.

이때 많이 사용하는 기준이 코픽스입니다.

코픽스는 쉽게 말하면 은행이 돈을 마련하는 데 들어간 비용을 보여주는 지표입니다. 은행이 예금이나 금융채 등을 통해 돈을 조달하는 비용이 올라가면코픽스도 오를 수 있고, 반대로 비용이 내려가면 코픽스도 낮아질 수 있습니다.

그래서코픽스를 기준으로 하는 변동형 주담대는 코픽스가 오르면 대출금리도 올라갈 가능성이 있습니다.

다만 코픽스가 오늘 올랐다고 내 주담대 금리가 바로 오르는 것은 아닙니다.

대출마다 3개월, 6개월, 1년처럼 금리를 다시 계산하는 시점이 정해져 있기 때문입니다. 예를 들어 6개월 변동형 주담대라면 다음 금리 변경일까지는 기존 금리가 유지될 수 있습니다.

또 코픽스에도 종류가 여러 가지라서 내 대출이 신규취급액 기준인지, 잔액 기준인지, 신잔액 기준인지 확인해야 합니다.

결국 변동형 주담대를 이용하고 있다면 코픽스가 얼마나 움직였는지와 내 금리가 언제 다시 계산되는지를 함께 보는 것이 중요합니다.

고정·혼합형은
은행채 영향이 큽니다

고정금리나 일정 기간 금리가 고정되는 혼합형 주담대는 코픽스보다 은행채 등 시장금리의 영향을 크게 받는 경우가 많습니다.

은행채 금리는 시장에서 앞으로의 기준 금리 방향을 미리 예상하며 움직일 수 있습니다. 그래서 한국은행이 실제로 기준 금리를 올리기 전부터 신규 고정형 주담대 금리가 오를 수도 있습니다.

반대로 기준 금리가 그대로여도 시장에서 향후 금리 하락을 예상하면 은행채 금리가 먼저 내려가고 신규 주담대금리가 낮아질 수도 있습니다.

이미 고정금리로 대출을 받은 사람이라면 약정된 고정기간 동안에는 시장금리가 올라가도 기존 금리가 유지되는 것이 일반적입니다.

따라서 고정·혼합형에서는 한국은행 기준 금리뿐 아니라 은행채 금리와 신규 주담대금리 흐름도 함께 보는 것이 좋습니다.

금리 0.5%p 차이,
이자는 얼마나 늘까?

주담대는 보통 대출금액이 큰 경우가 많기 때문에 작은 금리 차이도 이자 부담에 영향을 줍니다.

예를 들어 주담대 잔액이 3억원일 때 금리가 0.5%포인트 오르면 단순 계산으로 연 150만원, 월평균 약 12만5천원의 이자 부담이 늘어납니다.

다만 실제 이자는 상환 방식과 남은 원금에 따라 달라질 수 있습니다.

내 주담대 금리는
언제 바뀔까?

가장 먼저 확인할 것은 고정형인지 변동형인지입니다.

고정금리라면 약정된 기간에는 금리가 그대로 유지됩니다. 혼합형이라면 고정기간이 끝난 뒤 변동금리로 바뀌는 시점을 확인해야 합니다.

변동형이라면 다음으로 어떤 기준 금리를 사용하는지와 재산정 주기를 봐야 합니다.

예를 들어 6개월 변동형이라면 코픽스가 지금 올라도 내 금리가 다시 계산되는 날까지는 기존 금리가 유지될 수 있습니다.

은행 앱이나 대출약정서에서는 보통 다음 항목을 확인할 수 있습니다.

• 현재 적용금리
• 기준 금리 또는 준거금리
• 가산금리
• 우대금리
• 다음 금리변경일

이 다섯 가지를 확인하면 기준 금리 인상 뉴스가 내 주담대에 언제, 어떤 경로로 영향을 줄 수 있는지 훨씬 쉽게 판단할 수 있습니다.

신용대출 금리는
왜 다를까?

신용대출도 기준 금리와 시장금리의 영향을 받지만, 주담대와는 금리가 정해지는 방식이 조금 다릅니다.

주담대는 집을 담보로 잡지만 신용대출은 담보가 없기 때문에 신용도, 소득, 기존 대출 규모 같은 개인 조건의 영향이 더 큽니다. 여기에 금융채 등 시장금리와 은행의 가산금리가 함께 반영됩니다.

따라서 기준금리가 같은 폭으로 올라도 주담대와 신용대출 금리가 똑같이 움직이지는 않을 수 있습니다.

주담대 금리를 볼 때
체크할 4가지

주담대금리 뉴스를 볼 때는 다음 네 가지를 확인하면 됩니다.

첫째, 고정형인지 변동형인지입니다. 금리 방식에 따라 기준 금리 인상의 영향이 다르게 나타납니다.

둘째, 어떤 기준 금리를 사용하는지입니다. 변동형이라면 코픽스, 고정·혼합형이라면 은행채 금리 등을 확인할 필요가 있습니다.

셋째, 금리변경 주기입니다. 같은 변동형이라도 3개월, 6개월, 1년 주기에 따라 실제 반영 시점이 달라집니다.

넷째, 가산금리와 우대금리입니다. 시장금리가 같아도 은행이나 개인 조건에 따라 최종 주담대금리는 달라질 수 있습니다.

결국 한국은행 기준 금리는 주담대금리에 영향을 주는 중요한 출발점이지만 내가 실제로 내는 주담대금리를 하나의 숫자로 직접 결정하는 것은 아닙니다.

주담대금리,
언제 바뀔까?

한국은행이 기준 금리를 올리면 시장금리와 은행의 자금조달 비용을 통해 주담대금리가 오르는 방향으로 영향을 줄 수 있습니다.

하지만 반영 속도와 폭은 대출마다 다릅니다.

이미 고정금리를 이용하고 있다면 당장 영향을 받지 않을 수 있고, 변동형 주담대라도 다음 금리변경일까지 시간이 남아 있을 수 있습니다. 신규 대출은 시장의 금리 전망이 먼저 반영돼 기준 금리 결정 전에 금리가 움직이기도 합니다.

따라서 ‘기준 금리가 0.25%포인트 올랐으니 내 주담대도 0.25%포인트 오른다’라고 계산하기보다 내 대출의 기준 금리와 다음 금리변경일을 확인하는 것이 가장 정확합니다.

참고자료

• 한국은행｜한국은행 기준 금리 추이
  -2026년 8월 27일 기준금리 3.00% 확인
• 한국은행｜통화정책 효과의 파급
  -기준 금리 변화가 시장금리와 예금·대출금리로 전달되는 금리경로 확인
• 금융위원회｜2026년 8월 가계대출 동향
  -최근 가계대출 및 주택담보대출 흐름 확인
• 연합뉴스｜8월 신규취급액 기준 COFIX 3.18%
  -은행연합회 공시 기준 2026년 8월 COFIX 확인
• 한국은행｜월간통계 공표일정
  -금융기관 가중평균금리 발표 일정 확인

자주 묻는 질문들